Evropská rada pro systémová rizika (European Systemic Risk Board, ESRB) je orgán, který odpovídá za provádění makroobezřetnostního dohledu. Jeho součástí je rozpoznávání závažných rizik ohrožujících stabilitu evropského finančního systému. ESRB je oprávněna vydávat varování a doporučení členským zemím. Zveřejněním svých nálezů chce zvýšit vnímání systémových rizik a předcházet tím jejich rozvratným projevům.

Koncem listopadu tohoto roku ESRB adresovala varování osmi členským státům EU, u nichž zjistila významné projevy zranitelnosti pramenící z vývoje na realitním trhu. Jedná se o tyto země: Belgie, Dánsko, Finsko, Lucembursko, Nizozemsko, Rakousko, Švédsko a Velká Británie. V širším seznamu potenciálně ohrožených zemí byly původně i Malta, Estonsko a Slovensko. Na základě podrobnější analýzy těchto ekonomik a již přijatých opatření však bylo od varování upuštěno. Nicméně i v adresátských zemích posuzované hrozby nemají akutní povahu a bezprostředně neohrožují stabilitu bankovního sektoru. Nicméně je nutné věnovat identifikovaným rizikům zvýšenou pozornost, aby se předešlo jejich materializaci, která bývá náhlá a prudká.

ESRB provedla analýzu zranitelnosti z hlediska schopnosti dlužníků splácet hypoteční půjčky a z hlediska samotného vývoje realitních trhů.

• Posuzování zranitelnosti s ohledem na dlužníky vyžaduje především sledovat úroveň zadluženosti a typ hypotečních produktů, jmenovitě jejich citlivost na změnu hypotečních sazeb. V případě ekonomického šoku by totiž vysoce zadlužené domácnosti obtížně splácely své závazky a omezovaly by spotřebu.
• Posuzování zranitelnosti vývoje realitních trhů se zaměřuje na zkoumání udržitelnosti cen nemovitostí. Jejich rychlý pokles by znehodnotil hodnotu nemovitostí jako zástavy hypotečních půjček i jako majetku domácností. A stejně tak i jejich rychlý růst by vyvolal tlak na vyšší zadlužení domácností.

Ve sledovaných zemích byly zjištěny s různou intenzitou se projevující zranitelnosti cyklické a strukturální povahy.

• Strukturální zranitelnosti jsou způsobovány např. daňovým zvýhodněním vlastnictví vlastního domu před pronájmem, nedostatečně rozvinutým realitním trhem či demografickými faktory zvyšujícími poptávku po bydlení ve velkých městech.
• Cyklické faktory naopak působí zejména v zemích, které se zotavují z recese nebo z propadu realitního trhu.

ESRB zdůrazňuje, že ačkoliv identifikované zranitelnosti v žádné ze sledovaných zemí bezprostředně neohrožují finanční stabilitu a nemají ani celounijní povahu, neznamená to, že by měly být podceňovány a přehlíženy. Zkušenost ukazuje, že včasná akce zvyšuje efektivnost nápravných opatření hospodářské politiky.

The ESRB issues eight Warnings on medium-term residential real estate vulnerabilities and a Recommendation on closing real estate data gaps